Lei do Distrato Imobiliário: como é aplicada a Lei 13.786/18?

A Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, introduziu alterações significativas nas regras para desistência da compra de imóveis na planta, estabelecendo direitos e deveres tanto para o consumidor quanto para as construtoras/incorporadoras. Vamos abordar os principais pontos dessa legislação:

1. Prazo para Desistência:

- Antes da Lei: Não havia um prazo específico estipulado por lei.

- Após a Lei: O comprador tem o direito de desistir da compra do imóvel em até 7 dias após a assinatura do contrato.

2. Multa por Desistência:

- Antes da Lei: As penalidades eram muitas vezes definidas unilateralmente pelas construtoras, levando em consideração percentuais sobre o valor total do contrato.

- Após a Lei: A penalidade para o comprador que desiste do contrato é limitada a até 50% dos valores pagos até então, incluindo a entrada. Se a construtora também desistir do contrato, ela deve restituir integralmente os valores pagos, acrescidos de correção monetária.

3. Condições do Imóvel:

- Antes da Lei: As construtoras não tinham uma obrigação clara de informar o estado de construção do imóvel no momento da desistência.

- Após a Lei: As construtoras são obrigadas a devolver o valor integral pago pelo comprador, mesmo que o imóvel tenha sido parcial ou totalmente construído, descontando apenas os custos demonstráveis das despesas incorridas até o momento da desistência.

4. Retenção de Valores:

- Antes da Lei: As construtoras tinham maior autonomia para reter percentuais significativos dos valores pagos em caso de desistência.

- Após a Lei: A retenção de valores pela construtora está limitada aos custos efetivamente comprovados, não podendo ultrapassar o percentual total de 50%.

5. Registro no Cartório de Imóveis:

- Antes da Lei: Não havia uma regulamentação específica sobre o registro da desistência no Cartório de Imóveis.

- Após a Lei: É obrigatório que a construtora registre no Cartório de Imóveis o distrato firmado entre as partes, dando ciência pública sobre o cancelamento da operação.

6. Comunicação Clara:

- Após a Lei: A construtora deve apresentar ao consumidor, de forma clara e compreensível, todas as informações relacionadas ao contrato, incluindo as consequências da desistência.

É importante destacar que a Lei do Distrato Imobiliário tem o propósito de equilibrar as relações entre consumidores e construtoras, proporcionando maior transparência e segurança jurídica para ambas as partes. Recomenda-se sempre a consulta a um advogado especializado para esclarecimento de dúvidas específicas e interpretação da legislação vigente.

O que diz a Lei do Distrato?

A Lei do Distrato Imobiliário, formalmente conhecida como Lei nº 13.786/2018, estabelece regras e condições específicas para casos em que o comprador decide desistir da compra de um imóvel na planta.

A Lei do Distrato Imobiliário visa conferir maior transparência e segurança jurídica nas relações entre consumidores e construtoras, estabelecendo parâmetros para a desistência da compra de imóveis na planta. Vale ressaltar que, em alguns casos, podem existir particularidades contratuais específicas, por isso é recomendável que as partes envolvidas consultem um advogado especializado para esclarecimentos detalhados sobre seus direitos e deveres.

Principais pontos da Lei de Distrato (Lei 13.786/18)

A Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, introduziu importantes alterações nas regras que regem o distrato de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Abaixo estão alguns dos principais pontos dessa legislação:

1. Prazo de Arrependimento:

- Estabelece um prazo de 7 dias para que o comprador exerça o direito de arrependimento após a assinatura do contrato. Durante esse período, o comprador pode desistir da compra sem a necessidade de justificativa.

2. Multa por Desistência:

- Limita a multa por desistência ao percentual de até 50% (cinquenta por cento) dos valores já pagos pelo comprador. Esse cálculo inclui a entrada e eventuais prestações.

3. Restituição dos Valores Pagos:

- Determina que, em caso de desistência, a construtora deve restituir os valores pagos pelo comprador em até 30 dias após o efetivo desfazimento do contrato. A devolução deve ser feita de forma atualizada, utilizando índice contratual ou outro índice legalmente previsto.

4. Despesas Dedutíveis:

- Permite que a construtora deduza do valor a ser restituído custos administrativos e tributários, bem como despesas com corretagem, mas de forma discriminada e com comprovação documental.

5. Registro do Distrato:

- Exige que o distrato seja levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis para que produza efeitos perante terceiros. Isso garante maior transparência e publicidade ao cancelamento do contrato.

6. Comunicação Clara e Detalhada:

- Estipula que as condições do distrato devem ser comunicadas ao consumidor de maneira clara, destacada e de fácil compreensão.

7. Vigência Retroativa:

- A Lei do Distrato se aplica retroativamente a contratos firmados anteriormente à sua entrada em vigor, desde que não tenham sido entregues as chaves e que o incorporador não tenha iniciado efetivamente a construção.

Esses são alguns dos principais pontos da Lei 13.786/18, que trouxe normas específicas para lidar com a desistência de contratos de compra e venda de imóveis na planta, visando equilibrar os interesses de compradores e construtoras. Recomenda-se a consulta a um advogado especializado para orientações mais detalhadas e específicas conforme cada caso.

Art 35-A e as exigências do quadro-resumo

A Lei do Distrato incluiu na Lei 4.591/64 o art. 35-A. Por meio dele, ficam estabelecidos novos elementos que necessariamente deverão estar contigos no quadro-resumo dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária.

Os itens que compõem o quadro-resumo nesse tipo de contrato passam a ser, portanto:

• preço total a ser pago pelo imóvel;

• valor da parcela que será tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

• valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação de eu beneficiário;

• forma de pagamento, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

• índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

• consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato ou resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

• taxas de juros eventualmente aplicadas, periodicidade, se nominais ou efetivas, período de incidência e amortização;

• possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previstos no Art. 49 do CDC em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

• prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após o auto de conclusão da obra;

• informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

• número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

• termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Como se vê, a lista que compõem o quadro resumo em contratos de incorporação imobiliária é bastante extensa. O art. 35-A, conforme sugerido no texto da Lei 13.786/18, deve estar no inicio do contrato.

Art. 26-A e a complementação do quadro-resumo no parcelamento de solo urbano

A Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, já previa em seu art. 26 uma série de itens que obrigatoriamente deveriam compor o quadro-resumo de contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.

Neste caso, o que a Lei do Distrato (Lei 13.786/18) faz, por meio da adição do art. 26-A, é apenas complementar esse quadro com novos elementos obrigatórios. Sendo eles:

• preço total a ser pago pelo imóvel;

• valor referente à corretagem, condições de pagamento e a identificação de seu beneficiário;

• forma de pagamento, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

• índices de correção monetária do contrato e, quando houver pluralidade de índices, período de aplicação de cada um;

• consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato ou resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades e prazos para devolução de valores ao adquirente;

• taxas de juros aplicadas, periodicidade delas, se nominais ou efetivas, seu período de incidência e amortização;

• possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no CDC em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

• prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

• informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

• número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

• termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

– Art. 43- A e a possibilidade de prorrogação do prazo da obra

A Lei 13.786/18 acrescenta a Lei 4.591/64 o artigo 43-A, que dispõe sobre o atraso em obras de incorporação. No caput do artigo fica definida a possibilidade de prever, em contrato, o período incremental de 180 dias para entrega do imóvel – sem que tal prorrogação justifique a resolução do contrato por parte do adquirente. Na letra da lei:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Logo, temos que a prorrogação de 180 dias, desde que acordado em contrato, não ensejará multa por atraso. Também não será devido, ao adquirente, qualquer compensação financeira pelo prolongamento da entrega.

Contudo, os parágrafos do Art. 43-A acabam por complementar a resolução encontrada em seu caput. Segundo o parágrafo 1º, se a entrega ultrapassar os 180 dias previstos originalmente, passa a ser admissível a resolução do contrato por parte do adquirente. Para esse cenário, tal trecho prevê a seguinte indenização:

Art. 43-A. […]

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Art. 43-A, II e a multa devida ao adquirente, em atraso de obra

Conforme explicitado anteriormente, a Lei do Distrato prevê o adicional de 180 dias para a entrega da obra por parte de incorporadora – desde que tal prazo esteja acordado em contrato. Passados esses 180 dias, e caso o adquirente não tenha interesse em promover a resolução do contrato, poderá ele ser indenizado pelo atraso.

O inciso II do art. 43-A da Lei 4.591/64, a partir da nova Lei do Distrato imobiliário, passa a estipular que seja pago o valor de “1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die“. Tal pagamento se dará por ocasião da entrega do imóvel, segundo o mesmo trecho legal.

Por fim, importa ainda destacar que o texto da lei tratou de deixar claro a natureza da multa, evitando que ela seja confundida com outros valores devidos. In verbis:

Art. 43-A. […]
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”

– Art. 67-A e o desfazimento do contrato por inadimplência do cliente

O art 67-A, previsto na Lei do Distrato imobiliário, trata das hipóteses em que o contrato pode ser desfeito, em virtude do inadimplemento do adquirente perante a incorporadora.

Para estes casos, o caput do Art. 67-A é claro:

Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I – a integralidade da comissão de corretagem;

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Outro importante acréscimo do artigo 67-A encontra-se no fato de que, em seus parágrafos, estão previstas disposições para condições especiais de distrato, como aquelas em que:

• o adquirente teve o imóvel disponível por certo período;

• a incorporação se deu no regime do patrimônio de afetação;

• o adquirente, ao dar causa ao desfazimento do contrato, encontra comprador substituto que o sub-rogue em suas obrigações;

Com isso, reduzem-se as possibilidades para interpretação e ficam definidos procedimentos, penalidades, prazos e obrigações para essas situações particulares

Art. 67-A e o direito ao arrependimento nos contratos de incorporação imobiliária

O direito ao arrependimento é um conceito jurídico bastante conhecido. Ele está previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), mas a Lei do Distrato (Lei 13.786/18) tratou de especificar as condições de aplicação dele no contexto da incorporação imobiliária.

Segundo o Art. 67-A, § 10 – que foi acrescido à Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64) – o direito ao arrependimento se dá quando:

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Além do parágrafo 10º, é essecial atentar também para o estabelecido nos parágrafos subquentes. Ali, estabelece-se, por exemplo, como se dá a manifestação do direito de arrependimento. Isto é, por meio de carta registrada, com aviso de recebimento. Neste cenário, a data da postagem da carta marca o ponto inicial da contagem do prazo de 7 dias.

Jurisprudência sobre a Lei de Distrato imobiliário

Desde sua entrada em vigor, em 27 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato imobiliário tem impactado nas decisões dos tribunais. Embora tenha contribuído para esclarecer muitas questões, outras ainda não foram totalmente pacificadas.

É o caso, por exemplo, da multa aplicado em distratos no regime de patrimônio de afetação, cuja multa contratual pode chegar à 50% da quantia paga pelo adquirente. Nestes casos, há jurisprudência conflitante. Alguns tribunais tem considerado que o patamar de 50% é abusivo, fixando portanto multas dentro dos 25% previstos na regra geral do inciso II do Art. 67-A. Outras decisões, no entanto, mantém o definido na Lei 13.786/23:

Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Relação de consumo. Negócio celebrado após a viênncia da Lei nº 13.786/2018. Caso dos autos que se submete a tal diploma legal. Prova dos autos demonstrando que a Incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação. Cláusula contratual prevendo a retenção de 50% dos valores pagos pelos autores, no caso de desistência dos promitentes compradores. Ausência de abusividade, mesmo sob a ótica da legislação consumerista. Inteligência do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com as modificações da Lei nº 13.786/2018, que possibilita, expressamente, a retenção de até 50% do pagamento efetuado. Sentença reformada. Recurso provido. TJSP, Apl. 1007189-92.2022.8.26.0405, 7ª C.D.P., Rel. Des. Pastorelo Kfouri, DJe 02/02/2023

Há, ainda, jurisprudência – está sim mais consolidada – a cerca da irretroatividade da aplicação da lei, em contratos firmados em data anterior à sua vigência:

2. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores referente ao preço do imóvel em si deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento ou retenção, sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula nº 543 do STJ). 3. As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei. Acórdão 1211957, 00411960620138070007, Relator: SIMONE LUCINDO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 14/11/2019.

Como a Lei do Distrato impacta construtoras e incorporadoras?

Um grande número de especialistas na seara do Direito Imobiliário tem comentado e especulado sobre os impactos da Lei 13.786/18, em empresas do ramo da construção civil, em especial nas incorporadoras.

O tom geral é positivo, já que a maior parcela desses estudiosos tem sustentando que as alterações promovidas pela nova Lei do Distrato protege as partes envolvidas, evitando que os direitos de um se sobreponham a outro, além de fixar limites e reduzir os danos em caso de atraso nas obras.

Durante o período que antecedeu essa legislação, a ausência de regulamento mais específico para os distratos levava a um número elevado de quebras de contrato. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) argumenta que, no período anterior à Lei 13.786/18, incorporadoras precisavam lidar com indíces de distrato superiores aos 50% do total de unidades do imóvel.

Por outro lado, há pontos mal cobertos pela Lei do Distrato, o que tem gerado interpretações desfavoráveis às construtoras, nos tribunais.

Por exemplo, aqui no Blog da Projuris já falamos sobre a Súmula 971/STJ, que tem levado a inversão da cláusula penal. Isto é, em contratos que há cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente “deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor“.

Como a Lei 13.786/18 afeta os Direitos dos Consumidores?

Sob a ótica do Direito do Consumidor, faz-se necessário que os promitentes compradores tenham ainda mais cuidado ao firmar contratos que tratam de incorporação. Embora a nova Lei de Distratos (Lei 13.786/18) firme uma série de regras para a resolução contratual, ela respeita o princípio do pacta sunt servanda, e certos aspectos só ficam garantizados se explicitamente previstos na minuta contratual.

É o caso, por exemplo, do prazo de tolerância para o atraso em obras, que é de 180 dias segundo a Lei do Distrato – mas que apenas vigorá se estiver acordado no contrato.

Outro aspecto que afeta em definito os consumidores que adquirem unidades em incorporação diz respeito às penalidades e multas frente a eventuais inadimplementos. A maioria dos especialistas na área sustenta que a lei já foi mais branda com o adquirente em inadimplência. Em período anterior à Lei do Distrato, o inadimplente costumava receber reembolso de percentuais maiores sobre o total já pago.

Com o advento do texto 13.786/13, o percentual de retenção aplicável chega aos 50%, causando maior impacto ao consumidor que enfrente o distrato por inadimplência.

Como sempre, a recomendação é buscar a análise de um especialista, antes de firmar qualquer contrato de compra, venda ou cessão em incorporação. Com isso, pode-se evitar dores de cabeça futuras.