O que é Adjudicação Compulsória inversa?

A adjudicação compulsória inversa em favor do promitente vendedor é um conceito jurídico que se refere a uma decisão judicial que obriga o comprador a transferir o imóvel para o vendedor nos casos em que o contrato de compra e venda foi celebrado por instrumento particular de promessa de compra e venda, também chamado de compromisso de compra e venda.

Em muitos sistemas jurídicos, quando uma pessoa assina um compromisso de compra e venda de um imóvel, ela assume a obrigação de adquirir o imóvel em uma data futura, mediante o pagamento do preço acordado. Se o comprador se recusar a cumprir essa obrigação após a data de vencimento, o vendedor pode recorrer aos tribunais para garantir o cumprimento do contrato.

A adjudicação compulsória inversa é uma medida que permite ao promitente vendedor (ou seja, o vendedor que celebrou o compromisso de compra e venda) solicitar ao tribunal que o comprador seja obrigado a transferir o imóvel para ele. Em outras palavras, o tribunal determina que o comprador deve outorgar a escritura definitiva do imóvel ao vendedor, mesmo contra sua vontade, conforme estipulado no contrato de compra e venda.

Essa medida é uma forma de proteger os direitos do vendedor e garantir que ele não seja prejudicado pela recusa injustificada do comprador em cumprir suas obrigações contratuais. No entanto, as leis e procedimentos específicos relacionados à adjudicação compulsória inversa podem variar de acordo com a jurisdição e devem ser examinados com cuidado em cada caso específico.

Jurisprudência recente sobre a adjudicação compulsória inversa

Em uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), em resposta a um pedido de obrigação de fazer movido por uma empresa da construção civil contra uma ré promitente compradora, o magistrado optou por aplicar o instituto da adjudicação compulsória inversa. O processo visava à elaboração do contrato definitivo de compra e venda por meio de escritura pública, a fim de viabilizar a transferência do imóvel. A sentença proferida determinou a transferência da propriedade do imóvel em questão para a parte ré, ressaltando que a sentença supre a necessidade de escritura pública. Após o trânsito em julgado, foi ordenada a expedição dos documentos necessários ao Cartório de Registro de Imóveis para a transferência da propriedade. Importante notar que a sentença não isenta as partes dos custos com registros e tributos, deixando aberta a possibilidade para que alguma das partes possa pagar tais verbas para viabilizar a transferência e, se julgar necessário, buscar reembolso através de via autônoma. Essa decisão reflete a aplicação do direito de forma a garantir a efetivação dos direitos das partes envolvidas, respeitando os procedimentos legais e assegurando a justiça no caso em questão.

Conclusão

A sentença proferida no processo nº 1001389-56.2021.8.26.0102, no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), oferece uma segurança jurídica ampliada aos advogados que desejam solicitar a adjudicação compulsória inversa em vez da execução da obrigação de fazer, especialmente diante das mudanças na Lei de Registros Públicos. A decisão de adjudicação proferida estabelece a transferência de propriedade do imóvel, substituindo a necessidade de uma escritura pública que foi negada pelo comprador. Essa sentença fortalece o amparo legal para a utilização da adjudicação compulsória inversa como uma alternativa eficaz diante de obstáculos na formalização da transferência de propriedade imobiliária.